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如何科学合理地给自己的房子定价?
: X" A. T c0 K4 R/ [出售物业,如何作出正确估价和如何科学的估价,是一个房产经纪需要认真做好的工作,运亨地产的经纪余浩说,如果价格估得很准,同擦好难过房屋就会较快地卖出,有时候甚至还会出现抢offer的情况;而如果价格估得不好,这就很难说,有时候甚至卖了3个月之上都很难卖掉。所以如何价格开得合理,如何科学定价,是最先要做的一步。
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心中有数
- [- M: m4 B( a: A" b很多卖家在卖房前心里对自己的房子都有一个大概的估价,邻居卖多少钱?附近有什么房子在出售?相信很多打算卖房的人熟悉自己的区域并不少于比任何一个地产经纪。
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那么在打算卖房子之前,除了内部杂物的整理等这些房屋状况修整之外,还有就是最重要的估价,估价不是那么容易的,它反映了对市场的熟悉程度,对邻居在售物业的熟悉程度等等。
5 y+ j/ i2 \- X! P卖家需要做的是自己在邻居附近找找开放屋,看看市场热不热。在稍微掌握附近房屋和自己房屋对比,心中便会有一个大概的价格范围内,那么如何在这个价格上掌握市场,并且合理的将房屋在最短时间内卖出就是科学的定价了。
5 ^6 ~4 X* k- u" q" j' } ~3 \科学定价$ \* c! U* W; K: ]
余浩表示,科学定价,所强调的是在最短的时间内、卖出最合理的双方都能接受的市场价。毕竟买卖房屋不是卖方和买方在对抗,而是卖方和买方在合作。这点有点像经济学的Co-operative(协同作用),即卖方和买方其实不是站在对立面去谈的,“相反,我所认为的是,买方和买方应该是在同一条船上,当然双方的经纪也是在同一条船上,对卖方来说,既然有买方愿意买,就好好谈,在自己最能接受的价格的情况下,能谈成最好。
- E9 [0 X' i; I1 C/ G3 w X“对买方来说,既然自己喜欢这个房子,那就出点像样的价格,不要扭捏。想像菜场讨价还价一样,先杀一半下来。而在双方价格谈不拢的情况下,这个时候,好的买方和卖方经纪就会从中做协同作用。”余浩说。
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与时间竞赛/ `3 r R+ C) n6 q! x) z+ O
科学定价的意思不仅是定一个最能接近市场的价格,还包括所定的这个价格能在最短的时间内卖出。其实卖房,不仅仅卖的是价格,还有时间。
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试想一个开价$90万的房子以$88万在10天内卖出和同样$90万的房子以$89万在120天内卖出,哪个比较划算呢?
: {/ q" i/ c& y" k! ^# F H' {" c/ V余浩认为,有些卖家铁价不二,能赚多当然好,但是也要换位思考一下,能让买家赚一点当然就赚一点啦,毕竟愿意出价买你的房子,说明就是诚意的买家,就冲这点,也可以在售价作些少“让步”,皆大欢喜。
& [% D6 x4 ]& N/ E' P5 R1 O9 k自视过高, g# W* L' i: {: X
有些卖家常说自己房子要卖到多少钱以上,通常他们对他们的房子有点高估,也是正常的。
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不过,余浩强调,在现在这个火热的房地产市场上,仍然是市场化的房地产市场,房子能卖多少钱不是个人决定的,也不是卖方经纪决定的,其实是市场决定的。“试想,你的房子和邻居的房子都在卖,而买家有不多,你的房子价格会上的去吗?所以真正决定卖家的房子的价格的人是买家。所以,即使卖家定了一个很高的价,最后也会导致卖不掉浪费了时间。”
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待售新鲜期, n% e* z! ^" s; h; |+ B
余浩表示,房子在上市之后是有新鲜期的,就像水果一样,这段新鲜期就是30到60天,30天内,来看的买家很多,这30天内也是卖房经纪最热情似火工作的时候,30天内,发传单、做广告、做开放屋(Open House)等等。30天之后还没卖出的话,就会出现审美疲劳的现象,也就是说,此房就算放在MLS上,因为DOM(上市)过了30天之后,就算是没看过这个房子的经纪,也会直接Pass掉(即不考虑)。
: b' [: x$ ~9 `$ e0 C' a 买家和买家经纪都有一个很矛盾的心理,都问一问房子上市多少天了,上市久了他们会考虑什么原因,上市短了又怕被别人买掉。其实上市久了的房子,反而容易谈价钱。 卖房子耗时长的话,多卖一个月,自己就要多付一个月的贷款,而且每次都要避着让买家来看房。这样的状况持续3个月120天确实不好受。余浩认为,一个正常的房子,在市场上应该只需要30天得卖出,若是卖不掉便要考虑是什么原因导致30天之后卖不出了。他相信最大的原因就是没有科学定价,科学定价能让房子在最短时间内卖出最理想化的价格。注意,是理想化,而不是最高的价格。可见,科学定价所最追求的是快速合理价卖房,而不是一味的追求卖高价而冒着在市场上存在120天的风险去卖房。
* ?% j! B' o& K2 @4 y定价过高失竞争力: h- T( _5 B$ {3 V
如果定高价,很难和高一层次同样价格的房子竞争,因而失去竞争力。
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余浩说:“我们再深层次一点的分析,为什么开高价的房子会难卖,或者持续在市场上很久呢,因为它没有竞争力。因为买方经纪和买房通常把价位设定在一个范围内去找房子,比如买家的预算是$60万到$70万,这个时候买方经纪就会去找这样的房子,如果原本市场价$58万的房子因为当时开价高了定到了$61万,这个房子就会在所在的价格范围内处于劣势。因为它不可避免的去和$70万以下的房子竞争,而$65万到$70万这个价位内的房子是肯定比这个市场价原本$58万的房子要好很多。它便会失去竞争力。
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同样是$60万到$70万之间的房子,卖家更会倾向去选择65万以上的房子,因为没有科学定价的房子因为开了高价而失去了市场竞争力,导致在市场上滞留好久,最后被迫降价到本应该属于它的市场价$58万。因为开高价没卖出去又被迫降价这样的行为是不仅伤害了自己,也伤害了卖方经纪,当然最损失的还是自己了。”
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余浩总结,总之,科学定价不是定高价,而是在最短时间内卖出最合理的市场价,协同作用很重要,卖方买方通力合作,才能在买卖两方面得到双赢,两方最后都皆大欢喜。科学定价起着至关重要的作用。
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发表于 2013-9-13 08:37
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