杭州最牛房产投资！360万买的老房子 如今挂牌1亿

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“东坡路别墅，产权面积505㎡，紧邻西子湖，现业主诚心委托，售价1亿元人民币。”西湖边，别墅，永久产权，任何一个词都足以激发大众的好奇心。
这套挂牌价1亿元的别墅，究竟有何来头？
记者调查后发现，这套挂牌“别墅”原来是一处石库门里弄，为私有产权的历史建筑，现房东大约是10年前以360万元左右购入的，如今挂牌1亿元，是购入价的近30倍。
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位于九星里历史建筑群
) m1 S1 T5 W' S- ?5 ?9 g离西湖仅数百米
这套挂牌价1亿元的石库门里弄，地处东坡路与长生路交叉口，对面就是衣之家购物中心，步行300米左右即能到达西湖。

△挂牌价1亿元的建筑

其隔壁是锯丰源海鲜火锅店，之前则是杭州比较知名的餐饮店“翡冷翠”。

△图源网络

记者在现场看到，这套挂牌“别墅”属于九星里历史建筑群，墙面门牌号上写着——九星里1号。
/ v) M9 B9 F* @九星里建筑群建于20世纪20年代，为联排式石库门里弄建筑，清水砖墙，石质大门，西式山花，为中西合璧产物。

九星里的房子共有九扇石库门，也即九个院落天井、九座一楼一底一晒台的房屋。
九星里名字的起源也有多种，有说是取长久之意，也有说是希翼有九位贵人入住，有的则说是已经住有九位尊客，故名“九星里”。
9 F7 ]9 `/ C  w( s: t/ h, z; z2 R/ j据文史资料记载，九星里建筑群长65米，总建筑面积约1900㎡，属于石库门建筑风格。
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△九星里建筑群区位图

里弄内的石库门房子建于1929年，据说是一位祖籍浙江奉化的名人所建，现为民居，产权为私房。
2011年的时候，由于九星里建筑群房屋存在安全隐患，缺少必要的厨卫设施，湖滨指挥部结合杭州市危旧房改善工程，曾对九星里历史建筑群实施保护性修缮。
弄堂里的私房，仍可见到晾晒的衣服、摆放着的电瓶车。有的私房仍是原居民或子女住着，有的房子已出租给他人。
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△九星里弄堂里的私房

“这房子是我们公公在解放前买的，很多年了。”居住在九星里的一对老夫妻告诉记者。
也有人租了九星里的房子。记者在九星里其中一套住宅楼里看到，房子南北通透，大致有四开间大，一共三层。“这套房子是房东父母亲的，房东自己不住就出租了，每个月的租金要1万多元。”
一位女士就说自己租了这里的房子，看中这里地段好，平时吃完饭就能走去西湖边散散步，商业配套也齐全，离利星广场和银泰in77才几步路。
“我们是3年多前从别人那转租的房子，房子很大，一共三层楼，住了我们一大家子人。”除了自己住，她说多余的房间还用来做短租，“西湖边的老房子，放在airbnb上，年轻人比较喜欢。”
6 m4 T& @& b5 S+ z" e6 x准备出售的这套“别墅”，目前开着一家名叫“飞霞季”的服装店，一楼主打日韩服装，二楼则为韩国男装及饮品吧。“这家服装店开了好些年了，几年前我们搬过来住的时候就有了。”租住在九星里的一名女士告诉记者。

△飞霞季门面

由两套石库门房子打通
# b+ B8 {- Q% z/ o+ f  f7 I属于杭州历史建筑
( g9 j. p% d9 x- j2 y" _今年初，南山路上曾有一套民国时期的历史建筑出售，业主开价5亿元，曾在杭州豪宅圈子里沸腾了一阵。
* i5 J9 y* L8 a: b9 G) s0 L; o九星里的这套挂牌石库门房子也在杭州市历史建筑的保护名单之上。
9 a: B: w' {' S. O: Q. }2 R! `% ]记者从杭州市历史保护建筑管理中心了解到，截至目前杭州共有336处、约50万余平方米的历史建筑，囊括住宅、办公、商业、宗教、工业等多种类型。
九星里建筑群是在2005年7月，与其他46幢建筑共同被列入杭州市第二批历史建筑保护名单中。
7 e: m& \4 g* Y4 }7 t这些历史建筑，有的房源性质类似于九星里建筑群，属于居民所有的老私房。

△九星里

目前《杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法》等相关法律法规，对私有的历史建筑进入二手房市场交易并无强制性规定。
/ T% q2 b* `9 [: c! |9 D2 [& C1 [5 X% K5 I在符合历史建筑保护要求的前提下，私人业主可以进行合理利用，由政府进行引导和监督。
九星里建筑群里的老私房，是可以出售的。

△九星里

不过在杭州历史建筑研究专家仲向平的印象里，九星里建筑群里的房子拿出来卖的并不多，10多年前有个医生要去美国，曾经挂牌出售过，是否成交不得而知。
  O. P. T1 k- t/ b0 c  L8 e据了解，这套准备出售的“别墅”，实际上在很早以前是由两套石库门的房子打通合并起来的，面积共有505㎡。
0 E! ]# D0 w9 e) d+ w: g这意味着这套出售房源占用两个购房名额，若是买家有意向，按照杭州目前的限购政策，至少得是夫妻，且名下无房才有资格购买这套石库门老房子。
10年前房东以360万元购入
; t9 \5 ?, j% W如今挂牌1亿元出售
据记者了解，这两套石库门房子之前已经易过手。
4 q( z; X3 w# Q' {“2005年公布为历史建筑前，这两套房子就已经被打通使用，开了家快餐店，当时外立面破损非常严重，外墙上有很多污渍，历史风貌大打折扣。”杭州市历史保护建筑管理中心的工作人员告诉记者，“2009年我们收到新房东递交上来的修缮报批方案，这个房东比较有历史保护意识，当时特地到上海聘请了一家专业的文物修复单位对外立面进行清洗和修复，所以现在外立面看着还比较新。”
这也意味着，在2005年到2009年前这段时间，这两套石库门的房子易主了。这一信息与记者从知情人士处了解到的一致。

△挂牌房源现状

据知情人士透露，这两套房子大概是在10年前出售的，买家买进时的价格是360万元人民币左右，折算单价的话才7000元/㎡左右。而现在的挂牌价折算下来，单价近20万元/㎡。
) ]2 p1 s1 G1 r1 v% `不过，这么高总价和单价的房子能不能卖掉，还是个未知数。
+ g- W/ `# }* d! M4 a5 g- P目前西湖边其他高端住宅项目，据透明售房网数据显示，柳浪东苑今年二手房的成交均价不足78000元/平方米，中大吴庄的成交均价不到92000元/㎡。
与九星里相隔不远的酒店式公寓“上湖茗居”，目前成交单价最高的一套单价不到120000元/㎡。
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△上湖茗居

此前，媒体也曾报道过不少挂牌价上亿元的西湖边别墅，但大多未能成交。
如柳营路5号，去年挂价1.3亿元，2004年房东以约1000万元的价格购入，挂牌后看房的人虽多，但尚未有成交；
玉泉路1号的马岭山房，早年挂价1亿元出售，虽然产权纠纷已解决，但因买卖双方价格未谈妥也未有成交；
/ J- j7 f. ~- B+ v/ C南怀瑾故居润庐，20年前280万元买入，去年叫价1.2亿元出售，但因为租约及地下车库产权问题，一直未能成功转手；
今年年初，南山路民国时期的历史别墅，业主开的底价高达5亿元，虽有买家愿意出价4亿多元购买，但由于卖家不同意，导致这套房源依旧未能成交。
* s( b9 {+ U5 Q/ i% Q不过不管怎样，这都是一笔相当成功的房地产投资。即便只租不卖，以九星里建筑群的地段，年租金收益也十分可观。
去年，南山路一带的商铺租金，建筑面积约300平方米的商铺，每年租金能达到150万元左右。
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