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国内自带流量属性的话题人物不多，但薛蛮子绝对是其中之一。 $ @) I# F6 y7 C8 y& p% j+ ]
8 n% }, b# n8 S! V1 M他经常语出惊人，做些事后打别人脸，让自己“封神”的事情。比如蔡文胜的265、李想的汽车之家，当然，还有最近的区块链。
8 Q+ z: u5 v# _# p! J今日头条上，他的备注是中国天使投资第一人。
& }/ i7 d; q/ ]9 a N! [0 M( |2 Q o$ i' Y5 [正如，1月29日，他更新了自己的微博：一个礼拜没有干活，一口气买了一条街。命名为“蛮子小路”。一条街十一个老町屋。牛逼大了！为中国人争光！
6 x0 s" [9 }; T5 y. O0 A5 e* c; `这已经不是薛蛮子第一次在日本购置物业，去年11月，他买下了7幢独特的百年町屋，自己做了蛮子民宿，并把第一站放在京都，称这是“全世界唯一的古都”。
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" {9 e7 I; }) v# G其实，不仅仅是名人，对于普通大众，海外资产配置，也并不是什么新鲜的名词。只不过从前是有钱才敢这么玩，如今有眼光，有风险意识，就够了。
, L/ x R* k: o* p+ e毕竟用“泡沫”对冲“泡沫”，是目前让大众手里资产保值的最好办法。 ! T) q: i$ x+ q8 o0 V
2 p4 `# h( y+ c" m7 U( s1 马桶垫、眼药水，如今中国人买空了日本的房子
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“国内200、300百万的房子，哪里有我的房子住起来舒服。”沈翔早年留学日本，毕业之后从餐饮做起，现在还同时还做些品牌代理工作。
" E5 d2 e9 W, G* ` A! o在他看来，在日本买房子的另外一个好处就是，产权是自己的。 . o+ T5 K' k$ A) X2 i
当时，他一边开着小跑车在去东京的高速上飞驰，一边向锌财经介绍着自己在日本的生意，时不时还对日本几种常见的房屋类型做介绍对比。 + E7 C# y+ ^7 Y3 S2 T+ U' ~
车里是略带摇滚的摇头音乐，车外是东京的灯火阑珊，而观后镜中的沈翔更是显得兴高采烈。
4 ~- Y8 z, o% T7 Z2 a& X前年沈翔在新宿附近买了一户建（独院住宅是日本私家房最初的理想模式），“老町屋还是舍不得买，买来改造成本也很高，但真的买一套少一套。”沈翔说的老町屋，据说在日本仅存4万套，被人们誉为会呼吸的古董。
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而沈翔名下的一户建，是指日本一种单独成户的住房，购买一户建后，便拥有了这一整块地和房屋的产权。“日本市区常见的公寓，类似于我们的小区。”沈翔说，从小住别墅就是自己的梦想，所以最后还是买了一户建。
* F/ \9 |1 _# P+ b沈翔说，这几年，一户建和公寓都是中国人来日本置业的常见类型。“不像前几年，都是旅行团带着一车一车的人来看房子，现在好像个人通过机构或者中介便可以直接来买。” ! k$ t2 T) n" V, y5 O6 ~( H% ~
据有一居创始人戴周颖观察，其实日本民宿的第一波投资者来自欧美，“整个北海道的民宿都快被他们买走了。” - [! f, j8 r: c+ R
但这好像也并不奇怪。 ! u# ^: t/ V% l; O6 P) w( |9 @
“旅居和Airbnb本就是欧美人发明的嘛。”戴周颖解释，民宿更低的价格和更舒适的空间，恰到好处地弥补了这片空白，据说，在日本民宿市场，Airbnb的占有率高达九成。
$ p' J. W9 P/ X2 Y* _随后是香港和台湾商贾，买下一堆东京的小公寓。 " ?: J$ B( r9 O u4 w) R
“中国人才刚刚闯进这个赛道。”但日益增长的体量让人不敢小觑，据戴周颖估计，日本土地交易约有10%来自中国人，其中包括华侨和其他地区的华裔。
: j/ Y$ k. y- D, Q' h. i5 ?那么，这个每年高达数百亿的交易额，既没有大公司垄断，也未有BAT涉足的超级市场，到底是怎么发生的？
; O: b0 ?; _ T* L2 躺着赚钱的民宿梦，为何不加入？
* u# R W, _' c5 {9 p$ R3 F“相比纽约动辄千万起步的房价，一两百万人民币就能在日本买房产，这可以说是门槛很低了。” - E9 t4 z+ ~8 ^1 _# y
而后锌财经潘越飞又在北京王府井见到了颇有明星气质的戴周颖，他举手投足间流露出人生赢家风范，相比那些早年回国工作，有着重大贷款买房生活压力的人来说，“错过”炒房热潮的他，着实活得洒脱一些。
% H7 B/ Q% b! Z' P( M5年的时间，他从投资经理做到了执行合伙人，但即便到了现在，除了日本有物业，他在中国仍然是租房子。
/ ^0 _* F$ Y8 L3 `" @戴周颖说日本只是有一居的第一个“旅客城”。
+ I9 N3 L. e( b# c6 w他找到之前一起投资的项目创始人和CEO们，一一进行了沟通。; F' H* G! F4 C% j7 w: T2 n( j* z
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“互联网我懂，地产我不懂啊。”他摊摊手，所有互联网从业者们听到他的想法，几乎是相同的反应。 ( L. B5 ^: ~ G1 O* \
仔细分析，其实地产圈和互联网比，也是一样的套路。
' N* M- X1 ^) S8 B- n$ s“地产来钱多快啊，那时候我们都看不起做互联网的。”一位地产圈的媒体人说，毕竟4万亿基建开始那几年，没什么人在意马云和阿里巴巴。但后来再想跟人家交流，又被人家看不上了。 ; i- F8 p* @$ X8 q2 h
互联网和物联网的“一条龙”服务和低门槛进入，让这个市场开始变得热闹起来。
1 X' p2 M h/ e“反正都是第一次，那不如自己来。”戴周颖回忆起当时自己做的决定，笑了一下。 + Q* X; E$ U/ i# m8 B8 S
但运营这个坎，总还是要过的，是物业就需要有人打理，不然何谈收益和增值？ 8 [6 r2 r) g( F7 ^/ D2 w: ~4 m
“不可能换灯泡、刷漆这样的事情，都要麻烦业主打飞的来回。”有一居日本负责运营的高阳说，比如后期运营，就由当地的华裔团队直接解决，不用担心语言问题。
& o/ U! o2 d9 i6 N( B12月的一天，在日本东京居酒屋，锌财经见到了有一居的高阳和他们在日本的法务顾问。他们穿着非常正式的三件套西装，头发梳得整整齐齐，左手都戴着一块机械表。 . n2 D0 D" j6 h& l
“银行利息率大概一到两个点。”高阳介绍，在“安倍经济学”的超宽松货币政策和积极财政政策强力刺激下，日本地产市场从30年前的资产泡沫破裂后的死寂，有了回暖的迹象。
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. G/ L+ \! k! n$ J! L. O( \! b J3 “长租收益，在日本经济有起色前，其发展水平就已经是全球领先。”戴周颖解释，虽然短租带来的年化收益比起长租翻一番，但长租是更稳定且省力的生意。 用中国大泡沫，换海外小泡沫
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2 t# ~+ Q& l$ X" [据了解，长租的收益有近6个点，短租和旅居年化则接近10%。
& M5 e9 A7 V( S: M/ J1 _如此“躺赚的钱”，日本本土没有公司看重？
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“大部分的企业没有互联网基因，全部都是人工。”地面服务团队到最后都还是拿本子在记，很难维持大规模的管理。 9 ?, }5 v+ w. ]5 ~
“一个老人家坐那儿每个月收固定的租金。”日本本土的公司只管长租，因为长租就很简单了，戴周颖解释。
$ ^2 F* r: D# l1 `; f有一居在初期确定投资城市时，扒了一遍Airbnb及其他预定网站的全球数据，通过数据指导确定房地产投资的区域。 [: c% U) `( m: g+ N
简单来看，有一居成了资产调优的理想平台，换言之，在自由的市场竞争中，有一居能看得出，哪里有泡沫，以及泡沫发展到了什么程度。 . l, b3 L4 l# C) e* _) r. V5 e3 v
据戴周颖说，Airbnb头部17%的房子占据了Airbnb将近四成的流水，而平台40%的流量贡献了近8成的收益，互联网的核心其实是流量，原来是流量生意，现在是“资产+流量”的生意。
& z$ G$ g# |3 N5 z( d: a" C4 Z“在民宿这个行业，我觉得特别明显的是，有资产就不怕没流量。”他说，流量及资产的数据分析，不仅能够提高营收，又能为设计和装修确定方向，从而形成了一个闭环。 2 b# x3 _( m/ W9 }9 N
当问起数据的获取方式时，戴周颖低调地回答，“商业机密。” % Y: E0 L4 o. s |0 C5 A k/ u
8 E* u7 R, \0 x* h4 ]8 D0 E不过他还是透露了一些操作层面的细节，“比如数据会告诉你新宿的房子入住率特别好，代价特别高，所以我们大量的房子，起码有50%的房子是在新宿区。”
6 F1 ?' S g! N/ t0 J戴周颖问锌财经，“暗色调的照片跟明色调的照片哪一个入住率更高？” 8 ~; C: m O$ {
“明色调？”“哈哈，你猜对了，但我们是有数据佐证的。”戴周颖笑道，公司内部的设计团队会针对房屋进行设计和改造。 ' `' q8 u! N( k8 y
当然即便模式跑通，海外资产配置从高净值用户向普通人开放，甚至未来还有可能通过众筹、私募的形式，进一步降低门槛，“资产+流量”的后一步核心，依然是戴周颖和有一居需要解决的。 ) y; b" n. T+ v [7 B
而流量，则是戴周颖熟悉的互联网玩法。
5 f0 h3 K" |6 J$ Z. x内容、社群、网站，这些都是常见的标配，“网红”合作算是小小的创新，而进一步围绕资产，戴周颖通过投资进行了产业布局。 # F, B) d& h" _/ b1 e' ]
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5 q$ S8 x. ~) X“我本来希望优选的创始人去日本做这个项目，结果他在国内做了。”戴周颖不无遗憾地说。至家优选，简称优选，戴周颖的引力创投投资的一家公司，为Airbnb的民宿房东提供家居，让客户在住房时进行体验以吸引客源，线上导流，线下转换。 / P$ l, h( \8 `% l1 g8 w; j0 p
毕竟北上广有那么多空置的投资性房产，供应链和生态也在国内更容易做。 ^- r2 X3 O& {; Y
“比如你出国肯定要换汇吧。”为了了解换汇市场覆盖产业链，他还投资了一家海外出行提供换汇服务的公司。 1 J: C' R" X5 I2 f+ \/ b1 d
真正促成日本当地资管这门生意的，除了旅游还有各国对房产的态度。 ) x& R4 ^$ N' `% R' c7 K/ q% M6 Q
不像中国人对于房产的执着，日本的年轻人对于买房并不十分热衷，他们更习惯于租房子，大多数人的第一套房子要到35-40岁之间才会买。
& K+ t3 z. e L' x) O" F6 N“租房子住啊，租房子多方便，要换个城市也不用担心后续的处理。”日本随行摄影师闻哥说，他在日本生活了7-8年，虽然娶妻生子，工作也逐渐稳定，但是依然没有买房。 - C+ l6 ]/ k% [8 i
所以，当之前闻哥回到山西老家，看到身边大部分朋友在酒桌上喝多之后，哭喊作为“房奴”的重大压力时，他多少还是有些惊讶。
1 L* t. i, u3 Z) T“肯定最后还是会在日本买房的，只是现在还不着急，而且国内房子已经那么贵了，回去了也买不起，父母那里能住就行。”闻哥补充道。
|0 c3 \4 `$ n: O“资产+流量”的打法或许是一种新的尝试，这里的资产可以是物业，是数据，是社群，配合互联网的流量打法，本身就是资产的绝佳调优者。 8 F5 |( a: w% d! P; n* ]( x
在这个到处都是泡沫的时代，或许帮消费者看穿泡沫，比炒泡沫让消费者接盘更难得。 ! E) H( W* Z2 z0 q- }# A
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Q：资产管理平台才是公司的定位吗？ b0 I, v! _; f- n' C% N$ h0 s
A：现阶段，主要还在跑通模式，把平台的生态做起来。目前以资产配置的身份出现，根据客户的资产情况和抗风险能力进行选择，在全世界的各大城市里布局个性化的空间和标准化的服务，提供多个设计版本，让客户根据价格、预算、地段进行选择。 * I9 P. W. [) r2 k; Z: B, Y
Q：为什么你会从一位投资人变成一个创业者？ 0 {+ b) \( k$ ~3 V" y& P2 T
A：我是旅居爱好者，2015年我打算做自己的事情，有三个多月的时间，都在全球到处飞，一来是考察，二来是工作调整间歇地休假。另外，当时消费升级、分享经济和海外资产配置，是我们当时看好的三个方向。然后没找到合适的人，就想着自己做了。 3 e7 u# s/ `4 q) L. x ^6 {+ a
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2二八原则在所有行业都试用，就像锌财经之前报道，不是民宿行业不赚钱，而是你的民宿不赚钱。 ( n6 o$ I- }+ a- x6 Z# f. M
1.资产管理的核心是资产规模和资产调优能力，模式先行，资本再跟上，不失为一种策略。
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发表于 2018-1-31 21:18
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