加拿大房价相比峰值已下降20%，本轮回调何时结束？

疫情爆发以来，加拿大的房地产市场就像坐过山车一样，先是在创纪录的低利率和旺盛需求推动下高歌猛进，销量和房价在今年年初都达到了顶峰。

烈火烹油之际，央行开启了史上最激进的加息行动，连续6次重拳出击，将隔夜贷款利率从0.25%大幅拉升到3.75%。房地产市场应声从高点跌落，销量连降8个月，平均房屋价格也比峰值下降了20%。

市场下一步的走势如何，调整何时会结束？

投资人和房主都在迫切寻找一个答案。加拿大帝国商业银行（CIBC）的经济学家Benjamin Tal和Katherine Judge最近对房地产市场的大回调进行了深入分析，可供参考。

破纪录的销量下跌

自今年2月份以来，加拿大的房屋销售量创下8连跌的记录，是有史以来持续时间最长、降幅最大的一次下跌。虽然10月份销量企稳并小幅回升，但专家认为，就此认为下跌结束了还为时尚早。

正确看待价格下跌

自今年2月以来，加拿大房屋平均价格下跌了20%，这一调整幅度也是有记录以来最大的。但是，如果考虑到调整开始前房价攀升的幅度，今年以来的价格下跌又是自1981年以来5次市场调整中最温和的一次。

Tal和Judge还指出，平均房屋价格指数（average home price index）可能具有欺骗性。因为它平均了所有类型房屋的价格，而没有考虑到销售的组成。如果售出的房屋中，有更多较便宜的单位，那么即使价格上涨了，平均价格也会被拉低。

相比之下，加拿大房地产协会（CREA）的综合指数（composite index）更具参考价值。因为该指数关注同类物业的价格变化。

对比这两个指数，可以发现，20%的房价降幅有一半要归因于豪宅价格的下降。在各种房屋类型中，独立屋跌幅最大，公寓跌幅最小。

卖家仍持观望态度

新的房源不足是导致房地产市场疲软的另一个因素。目前的库存量是新冠肺炎流行期间的两倍，但仍远低于疫情爆发之前的水平。多伦多和温哥华虽然已经率先恢复到大流行前的水平，但库存仍低于长期平均水平。

Tal和Judge认为，卖方仍在继续观望，几乎没有任何抛售的迹象。“到目前为止，这一次供应端的异常行为限制了价格下跌的幅度。”

空置率极低

虽然房屋销售正在放缓，但租赁市场从未如此紧张。今年估计有70万人进入加拿大，“对出租房的需求处于历史最高水平。”

而市场的力量正在加剧租赁市场的压力。在过去的一年里，拥有一套房子的成本比房租上涨速度快得多，这让投资者对公寓市场兴趣大减，而公寓又是出租物业的主要来源。

Tal和Judge估计，在租赁市场上，大约三分之一的投资者在疫情爆发前都处于负现金流状态。而这一比例将随着利率的攀升而扩大。

考虑到最近公寓预售活动显著下降，以及一些项目由于成本上升被推迟或取消，2023年的租赁市场将更加紧张。

恢复平衡

预计到2023年，随着销售和价格的下降，加拿大的大部分住房市场（60%）将实现平衡。Re/Max周二发布的2023加拿大房地产市场展望报告，和加国各地经纪人的分析都支持这一趋势预测。

Re/Max的报告指出，大多地区、大温地区、卡尔加里、里贾纳和温尼伯的市场已经处于平衡状态，其中卡尔加里预计将在明年进入卖方市场；温尼伯预计将在明年进入买方市场，然后在年底再次恢复平衡。渥太华、蒙特利尔和哈利法克斯现阶段和2023年的大部分时候，都将是卖方市场。

Re/Max认为，大温地区房地产市场的平衡状态至少会持续到2023年第二季度。现在是升级住房和搬迁的买家引领了消费需求，首次购房者紧随其后。

“购房者侧重权衡价值与市场机会，‘换大屋’是第一位的需求，同时首次购房者也能够利用市场降温的机会提出有条件的报价。”Re/Max All Points Realty 的经纪人Tim Hill说， “有趣的是，首次购房者的需求会促使想换房的买家出售他们现有的房产。我相信这将是2023年大温地区房地产的主要特点和增长趋势所在。”

独立屋仍然是大温地区的主力住房类型，预计到2023年，“换大屋”的家庭会越来越多。对于城市中理想的社区，地理位置和近天车站将对采购决策起到决定性作用。公寓价格预计将持续下跌至2023年，而豪宅市场预计明年开局缓慢，然后在下半年达到平衡。

Re/Max还预计2023年加拿大的住宅均价将下降3.3%。

安省和加拿大西部的价格跌幅最大，一些市场的平均售价可能下降10%至15%。安省的一些城市尤其脆弱，预计大多地区(11.8%)、巴里(15%)和达勒姆(10%)的价格下降幅度更大。BC省的部分地区也将出现价格下降，如大温地区（5%）、基洛纳（10%）和纳奈莫（10%）。

与此同时，大西洋省和阿省的部分地区明年均价看涨，其中哈利法克斯预计涨幅8%，卡尔加里7%。

至于房地产市场预计何时回暖？Re/Max认为，这取决于央行接下来的加息行动。买卖双方一直在观望加拿大央行的政策利率峰值会落在哪里、房地产价格会有什么反应。但是，对买卖双方而言，都不可能永远等下去。生活在继续，人们结婚、生子、离异，这些变化会推动他们采取行动。

这种情况下，如果央行暂停升息或者放慢步伐，加息25个百分点，买家会更有信心。

没人知道央行预期的利率峰值是什么，但是过度紧缩可能会推迟房地产市场的复苏。Re/Max的总裁Christopher Alexander对此持乐观态度，认为央行将保持谨慎，以尽量避免让经济陷入衰退。

Alexander认为，与去年春天相比，狂热的市场已经降温，买家有能力提出条件，并在进入市场之前深思熟虑。“时机已到”，渴望重新开始找房子的买家可能不需要等待央行的明确表态，就能买到一套好房子。