太猖狂！多伦多"幽灵"租客假冒屋主卖房！经纪水准遭质疑！ ...

2021年底，Melissa Walsh的叔祖父在他95岁生日前夕搬进了一家长期护理院。家人决定出租他自1970年代就一直拥有的房屋，位于多伦多东边的湖滨区（The Beaches）。这个想法也是为了帮助他支付护理费用。

这家人求助于当地一家Royal LePage经纪公司，两名地产经纪人帮助他们寻找和筛选租户，以便于2021年12月开始出租。

结果，接下来发生了一系列事情。Walsh将其描述为“终极房产噩梦”。

这家人后来得知，被选中的租客，在租约申请中使用了假身份证件和伪造的信息。警方想尽办法找到这个租客，最后只能称他们为“幽灵”。

更重要的是，就在租约签署几周后，这家人发现有人冒充95岁的房主，从另一家Royal LePage经纪公司聘请了两名不同的地产经纪人，在家人不知情且未获准许的情况下将房屋挂牌出售。

Walsh说：“我甚至无法用语言来形容我当时的心情，这简直就是令人难以置信。”

还好，Walsh的家人能够在房子被欺诈出售之前结束这一骗局。但此案与多伦多警局上周寻求公众帮助的一起案件惊人的相似。在那起案件中，另一个家庭没那么幸运。

警方表示，两名房主于2022年1月离开加拿大去工作，却在几个月后得知他们的房产在他们不知情的情况下，被人使用假身份证件出售。

这两起案件几乎是在同一时间段发生的。警方一名金融犯罪部门的侦探告诉Walsh，这两起案件是相关的。侦探随后告诉Walsh，租她叔祖父房子的男租客，所使用的假名，也出现在了那起案件中。

Walsh说：“起初，我们认为主要是少数地产经纪人没有做好他们的工作，但在听说了另一栋房子也出事后，我认为地产行业肯定存在更深层次的问题。”

她说，这两起案件引发了人们对这个价值数十亿元的地产行业中的地产经纪人，是否做了足够的工作来核实潜在租客、买房者和买房者身份的质疑。

在Walsh的案例中，她说租客和冒出她叔祖父的人，提供的文件包含几个危险信号。地产经纪应该要注意到这些细节，首先是冒充Walsh叔祖父的人，在签名时两次拼错了他的名字。

在筛选这两个潜在租客时，地产经纪收集了他们驾照的复印件、雇主的联系信息和个人推荐信，以及信用记录检查。

然而，被列为雇主的公司电话已经停止服务，也没有网站。其中一个推荐人也是如此。第二个推荐人的电话似乎是一个错误号码。

此外，租客提供的两张驾照也是假的。通过安省政府的免费驾照查询工具发现，这两个驾照号码都不被认可。

假冒95岁房主的人，在其房屋上市申请中提供的驾照号码也是无效的，这意味着它已经被暂停、取消或过期。

Royal LePage的发言人在一份声明中表示，它不管理其经纪公司的日常运营，这些经纪公司都是独立拥有和经营的。但是持牌经纪有义务遵守行业法规，并按照监管机构的规定，进行尽职调查。

“这起非常不幸的事件显然是一个协调计划，旨在利用房地产专业人士和一个无辜的家庭，”通讯主管 Anne-Elise Cugliari Allegritti 写道。

“有问题的 Royal LePage 特工遵守了所有应有的协议，没有理由怀疑发生了任何可疑活动。”

根据行业监管机构安大略省房地产委员会 (RECO) 的说法，省级和联邦立法都要求房地产专业人士确认参与房地产交易的所有个人的身份，包括买卖双方。

RECO在一封电子邮件中说：“最常见的 [方法] 是依靠政府签发的带照片的身份证明来确保他们所处理的人的身份。”

“此外，关于市内每处房产所有者的当地公共土地登记信息，在出售房产之前应该得到确认，代理人可以随时获得这些信息。”

RECO确定为行业标准的联邦指导文件告诉代理人，他们可以通过在被识别人员在场的情况下查看并分析其特征和安全特征，来确定一个人的政府颁发的 ID是否“真实、有效和最新”。

根据指南，通过使用扫描版本与实时视频聊天或被识别人员的照片配对，也可以在没有人亲自在场的情况下验证身份。

房地产经纪人：身份证件审查太宽松

没有参与这两起欺诈事件的房地产经纪人、物业经理和住房政策倡导者 Varun Sriskanda表示，这些要求过于宽松，无法防止身份盗用、抵押贷款欺诈和产权欺诈。

“我们只收集一张政府签发的身份证件。这意味着欺诈者只需要伪造一张政府签发的身份证件，”Sriskanda说。

“你所需要做的就是让你的房地产经纪人相信你就是站在他们面前的那个人，而且那个身份证件是你的。之后，那栋房子就在MLS上了。”

Sriskanda说，省级规定应该改变，要求代理人检查至少两份不同的身份证件，以使欺诈者更难欺骗代理人——他说他已经按照惯例这样做了。

多伦多民事诉讼律师Morris Cooper曾在2006年成功地为一起具有里程碑意义的抵押贷款欺诈案辩护，他说责任不应该由经纪承担。

Cooper说：“他们是销售人员。如果销售结束，他们就会得到报酬，如果没有，他们就不会得到报酬。看门人实际上应该是处理买卖交易的房地产律师，在所有情况下，他们都有义务确定客户的身份。”

Walsh说，她家人的经历动摇了她对地产行业的信心。

她说：“归根结底，你只是假设这些人在做他们的工作，那些监管机构有这些规则要遵守，以确保没有人偷卖别人的财产，但显然这些事情没有做到位。”

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