经济逆风Shopify转租7层楼办公室多伦多写字楼创天量库存

新冠疫情期间，由于绝大多数公司转而居家办公，写字楼创下空前的空置率。即使现在后疫情时代，也没能快速恢复入住率，同时他们的租户也面临着自己的一些严峻的选择。

对许多人来说，转向在家工作和各种混合安排改变了他们对办公空间的需求，导致写字楼在转租市场上面积激增。

Avison Young公司关于大多伦多地区办公室市场的一份报告显示，2022年第四季度的转租活动比去年同期增长了26%，现在的库存达到了创纪录的水平。

报告说："可供转租的面积再次增加，第四季度增加了56.6万平方英尺，达到770万平方英尺（msf）——同比增加160万平方英尺，超过了2021年4月所创下的前一个高峰水平740万平方英尺。"

同时，多伦多金融区正在建设的CIBC广场综合体一旦完工，两座塔楼的总面积将再为市场增加300万平方英尺的面积。

Avison Young表示，租户对办公空间的需求仍有很大的不确定性，因此许多人尽可能推迟签署租约的决定，并以较短的期限来对冲风险，以保持灵活性。

多伦多Avison Young的总经理Joe Almeida说，对于那些最终决定不再租办公室的公司来说，一半不会选择毁约，因为双方都不能单独这样做，除非合同中的特定条款允许这样做。

Almeida在接受采访时说："终止租约是非常困难的，因为它要求房东和租户都同意他们彼此都能接受的条款。你不能像在住宅租赁中想的那样简单解除租赁。"  

Almeida说，想要终止租约的租户往往很快意识到，他们唯一的选择是将空间转租给其他公司。

最突出的例子是电子商务公司Shopify，该公司签约成为The Well的主要租户，该项目位于多伦多市中心，由房地产投资信托公司RioCan和Allied Properties建造，但在12月中旬Shopify宣布将不再租用该办公室。

但是15年的租赁协议，意味着Shopify可能有法律义务继续支付租金，直到租赁期满。因此，如果它停止付款，可能会受到违反条款的诉讼。  

Shopify的办公空间为348,103平方英尺——横跨7个楼层，在1月份进入转租市场，因此没有被计入Avison Young发布的第四季度数据中。

据Almeida说，Shopify没有公布他们要求的租金数额，他说这种做法"在这种情况下很常见"。

Almeida说，在某些情况下，转租可能有经济上的好处，但也不能保证收回全部租金，尤其是在目前的环境下。

许多租约还包含一些条款，对租户通过转租获得的利润设置上限。

Almeida说："有些房东会说，租户必须与房东五五分成转租的任何利润，而其他房东则对此保持沉默。你真的必须了解租约中包含的权利和义务。这时你要确保你有专业人士，给你提供建议，如你的房地产经纪人和你的律师。"

在今年最后一个季度，除了正在进行的远程和混合工作场所战略外，技术部门的裁员和外部经济担忧也影响了办公空间市场的演变。

这些因素加剧了多伦多市中心从大流行病中的缓慢恢复。咨询公司战略区域研究联盟（Strategic Regional Research Alliance）发现，1月中旬，多伦多市中心的办公室占用率仅为大流行前水平的42%，高于12月的38%。

Avison Young的报告说："在多伦多市中心，可用性和空置率在第四季度都有显著的增长，分别上升了140个基点和80个基点，在年底达到16.1%和10%。 相比之下，2020年第一季度市中心的办公室空置率为2.1%。"

虽然市场的租用率是积极的，这意味着更多的空间被租赁，而不是让空间闲置。但Avison Young指出，这是一个滞后的指标，随着新空间库存的增加，可能会发生逆转。

多伦多并不是唯一拥有活跃转租市场的市场。

根据Avison Young的另一份报告，到2022年底，大温地区的转租空置面积从2021年的476,105平方英尺上升到581,669平方英尺。这一增长是2017年至2022年间最大的年度增长。

同时，在卡尔加里市中心，尽管2022年有所下降，但转租市场仍然有大量库存。在第四季度末，转租市场上有2,559,773平方英尺的办公空间，低于一年前的3,136,056平方英尺。
 

• https://ca.finance.yahoo.com/news/why-subletting-only-option-office-100025511.html