约克区开发商卖地抵债！765位买家近8000万元定金消失

安省法院已下令出售约克区房屋建筑商Stateview Homes持有的土地资产，作为其破产程序的一部分。此前，Stateview的业务崩溃，数百份买家合同面临取消的风险。

本周一，法官Michael A. Penny同意立即出售Stateview的七个项目或分期，为其总共欠下的3.49亿元筹集资金。

法院指定的接管人KSV Restructuring将这些资产分配给了四家大型商业地产经纪商。 Cushman & Wakefield ULC将推广出售NAO二期和Elm项目；Colliers International将出售BEA和Highview项目；CBRE Ltd.将获得Minu和Nao一期项目， Jones Lang LaSalle Real Estate Services Inc. 将获得High Crown项目和Taurasi Holdings的工业基地。

涉及的主要贷款机构有四家：Atrium Mortgage Corp.、Dorr Capital Corp.、Kingsett Mortgage Corp.和Meridian Credit Union Ltd.，以及其他有担保和无担保贷款机构。

根据各债权人提交的记录，Kingsett和Dorr分别被拖欠Minu、Nao一期、High Crown和On the Mark项目167,826,634.78元和4,000,592.77元。Atrium和Dorr在Nao第二期项目中被拖欠24,449,396.98元。Dorr被拖欠Highview项目9,192,852.58元，BEA项目38,121,787.67元。Elm项目欠Meridian 17,975,000元。所有欠款的日期都在4月份，约为Stateview总计欠下的3.5亿元中的2.61亿元，其余部分与其他未直接参与破产管理的债权人有关。

截至5月16日，Stateview还欠加拿大税务局250,271.75元的市政税。此外，今年3月，道明银行(TD Bank)在一场追回3700万元损失的诉讼中，指控Stateview支票欺诈。

据KSV称，TD和Stateview在4月份达成和解协议，要求Stateview在三个月内分期偿还3700万元，其中包括在5月15日支付的315万元预付款。在破产管理申请中，Kingsett对与TD达成的和解协议将如何影响公司表示担忧。

据KSV称，截至5月1日，在被接管公司的所有账户中，Stateview仅持有1,095,000元。

那些向Stateview交了定金，希望能买到新房的人则没有保障。

出售过程中包含了明确的条件，Stateview项目的买家不需要遵守新房买卖协议。也就是说，购买合同可以作废。

Stateview总共从765名购房者那里收到了7720万元的定金。据KSV说，几乎所有的定金都消失了，这些项目已置于接收人的控制之下。

KSV已经警告购房者，由于免管理费房屋的定金没有存入信托账户，与共管公寓的定金不同，他们恐怕只能寻求省级强制的Tarion房屋担保获得赔偿。Tarion担保为2018年之前签署的合同提供最高4万元的保险，为2018年之后签署的合同提供房价10%的定金保险，最高10万元。

Tarion的法律顾问Adam Slavens表示，“购房者是一个重要的群体。”他预示购房者可能要与省政府打交道，才能追回被取消合同的定金。

大多数Stateview项目似乎都将定金限制在Tarion的担保数额内，但KSV的报告概述了在某些情况下，可能有定金不受保护，而Tarion不会偿还这些定金。例如，Minu镇屋项目有147名买家，他们支付了1920万元的定金，平均定金超过13万元。报告中没有透露有多少Minu买家会蒙受损失。

现阶段，只有32个买家的合同可能履行，他们是万锦On the Mark镇屋的买家，项目已经完成了90%。其他绝大多数买家的项目基本上仍是未开发的土地。

法官在周一听证会结束时警告说：“未来可能会出现一些棘手的问题。”他指的是买家未来可能会遇到的不愉快。

Fogler Rubinoff律师事务所的Vern Dare也向法官提出客户Meridian Credit Union与Stateview之间的问题，他提到KSV报告中显示，与Stouffville的Elm项目有关的商业账户中有数十万元被抽走。5月2日Elm的资金有77.9万元，但到5月18日账户里只剩下30.3万元。KSV表示正在审查此事，但似乎“某些支出与专项费用有关，以及与Elm项目无关的关联方付款”。

Taurasi的律师、Norton Rose Fulbright Canada LLP律师事务所的Jennifer Stam周一提出了对Taurasi家族成员控制的四个工业地产进行再融资的可能性，这将使他们能够保留所有权。

在KSV管理卖地的过程中，另一家Stateview贷款机构Firm Capital Mortgage Fund Inc.已向法院申请由另一家接管公司RSM Canada接管另一个项目：Stateview Homes (Hampton Heights) Inc.。根据文件，Stateview在2022年11月向Firm借款1140万元，其中约6,434,805元已于5月初支付，用于在安省巴里(Barrie)的一个小区建造18套独立屋。随着支票欺诈骗局被揭发，承建商停止工作，Firm要求还款，否则将出售土地。该申请将于6月15日审理。

• https://www.theglobeandmail.com/real-estate/article-court-orders-sale-of-stateview-homes-assets/
• https://storeys.com/stateview-homes-projects-receivership-sales-process-approval/