浅谈欠租的追讨

老百姓要投资，往往选择投资物业，以房养房，看着高高耸立的楼宇，从心理上感觉踏实可靠。同时，除去租金大抵可以与贷款及费用持平以外，物业的增值也已经让业主房东心满意足了。

 需要提醒的是，投资有风险，出租更难免有闪失。有统计数据表明，历年来，安省归管房东房客纠纷的房东房客管理局（Landlord and Tenant Board - LTB）受理的申请中，房东起诉房客的案件，占总案量的80%左右。同时，在这些案件中，因欠租而导致的起诉，又占了其中的80%。可见，欠租案占了一半多的案量。为此，我做了一些观察，进行了一些统计。发现原因大概有如下这些。

 一、租客没有良好的消费习惯，不懂得如何合理安排支出预算。恰巧又碰到了不懂有效甄选租客的房东，这就为欠租埋下了伏笔。

二、租客有预谋地骗租，他们会把自己描绘成如何如何体面的人，甚至先预付几个月的租金，来骗取房东的青睐。一旦入住，预付的租金也花完了，就开始以种种理由拖欠房租。

三、房东自己的管理有疏漏。房东不在本地，委托亲戚朋友代管。代管人又不得力，不能负责任地及时催收房租，使得租客有了拖欠的机会。当发现欠租数额已达几个月时，租客没有即时偿还的能力，导致恶性循环。

四、房东急于出租，唯恐空置造成月供困难，于是没有选择与房子对应的租客，盲目甚至冒险选客，最终导致始乱终弃。

五、房东没有及时处理租客的维修要求，或者违反某些规则，导致租客反感，于是以欠租，做为对房东的“惩罚手段”。

 如上这些现象都是主要造成欠租的原因。那么，一旦欠租发生了，房东该怎么处理呢？这是个很复杂问题，我们需要一个一个步骤地分析说明。

 一、什么是欠租？

 欠租就是在应该收到租金的那天没有收到。这时，欠租就不期而遇地发生了。有人问，欠租后多久可以追讨？回答是，转天就应该追讨。欠款在外，夜长梦多。这个道理在做生意的人来讲，都明白。熟不知，出租物业也是生意，而且是笔大生意。当然，为了维持关系起见，先打个电话，发个邮件询问一下，要求租客尽快回复，也是说的过去的。但是如果租客有意回避，编造谎言，就不应该再一味地痴痴地等。经验表明，早动手，避免问题迁延，及时采取行动是尽量降低风险的有效手段。

 二、       应该采取什么行动？

 不少的房东在意识到租客欠租时，往往继续裹足不前，前怕狼，后怕虎，担心一旦追讨，就会撕破了脸皮，于是放任欠租迁延，错过了把损失降低到最小的时机。须知，一个人的消费水平是有限的，租客更是如此，一块钱花在了东家，就花不到西家。没交出去的房租，就会被挪为他用，绝对不会还是存在账上，等着还债的。

这时，房东应该审时度势，看清租客真是忘了，还是有意欠租，还是根本就没钱交租。如果是忘了，提醒一下，也就过去了。如果是有意欠租，应该发现原因，马上进行对治。如果是根本没钱，说明房东选错了对象，应该尽快斩草除根，以除后患。

那么，具体应该怎么办呢？应该按照民租法的规则，房东房客管理局的流程，使用规定的讨租表格，按照标准的程序，立即采取法律手段。如果房东认为自己能应付，应参考房东房客管理局的网站（http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/），仔细阅读，对照自己的情况，开始行动。如果认为自己处理不了，应该立即寻求法律专业人士的帮助。

 根据我多年的观察，这时房东往往道听途说，问地产经纪、问朋友、问微信群里的群友，等等不一而足。于是就经常在群里看到有人问，我的租客已经三个月没付租金了，你们说，我该咋办？我不得不提醒这样的房东，您对您的百万元物业真的很负责么？我也不得不建议，您要不自己按政府网站上的要求处理，要不就委托可靠的法律代理人，否则后患无穷。

三、 与讨租有关的法律行动基本步骤是什么？

 （一）按照民租法和房东房客管理局的规则，房东必须使用N4表格，载明包括通知期，欠租额等等重要内容，按规则送达租客。如果在通知期结束前，租客清理了欠租，于是您的目的就达到了，事情就过去了。如果在通知期结束时，租客还是没有清欠，那么您应该向房东房客管理局（相当于法院的地位）提出听证申请，由听证官（相当于法官的地位）去裁决。

（二）如果听证官的裁决对您有利，那就是通常所说的，您赢了官司。一般您会在一周左右有，得到一份裁决书，上面由听证官界定了租客所欠租金金额，和如果不在某日前清欠，房东可以凭此裁决在法警处登记驱逐等字句。

（三）如果租客在法警驱逐前还清了欠租，那么法警就不能驱逐。如果没有清欠，法警会在约定的日子，与房东一同到达出租屋，实施驱逐。此时，租客必须离开，否则就会被控以“妨碍执行公务”的刑事罪名。房东此时应在法警监督下换锁，标志着收回物权。

 （四）在租客被驱逐之后的72小时内，房东有义务配合租客清场。

如上是最基本的步骤与过程，受篇幅所限，这里没有提及租客因故无法出席而要求延期、租客在听证会上反诉房东、租客要求在裁决下发后重新复核等情形，这些情形无疑会拖慢听证过程，为获得最终裁决增加了不确定性。一旦这些发生，房东往往没有足够的经验处理，我以后再找机会，做专题分析吧。

 四、一旦发现欠租，房东应该注意些什么？

 正如本文一开始所说，欠租的发生率比较高。处理起来格外需要小心，因为毕竟租客反客为主，房东被动迎战。基本上，如下几点是需要做到的。如果能做到这些，房东的“胜算”会大一些，损失也许会小一些。

（一）立即动手。因为法律条款要求房东在讨欠是，对租客给出一定的通知期，这个通知期其实就是个“宽限期”，从十四天到十九天不等。当“宽限期”结束时，如果清欠未成功，房东必定要申请听证会，由听证官裁决。从申请到听证会的举行，一般也要有四到五个星期的排期等候。听证会之后，从获得裁决到法警实施驱逐，至少也要一到两个星期。可见，动手越迟，整个过程也就越长，租金损失也自然越大。

（二）熟悉法律规定的讨租流程。我观察到，房东一旦被欠了房租，心情之沮丧、对整个过程之迷茫、对周边环境判断之主观，导致房东做出一系列错误的判断与举措。其中最错的有两个，一是道听途说，二是闭门造车。上面已经说了，不再赘述。除非很有经验，房东这时最应该做的，是寻求专业指导。

 （三）端正心态，客观判断。如果房东能够立即动手，往往损失还不算太大。此时如果发现租客真的是没有支付能力，您应该有个“壮士断腕”的心态，趁早免他当月的租金，劝走罢了。以便您再找新人做租客，把损失降低到最小。您要知道，生意本身就是有赔有赚。如果发现租客刁钻难缠，找茬反告，您应该趁早脱身，交给专业人士处理，以免您错上加错，雪上加霜。

 （四）提前预留“损失预备金”。如果您能把租金中的一部分预留做为损失赔偿、欠租摊平、专业服务费用等等，当危机发生时，您还是有些准备的，不会感到措手不及。当然，这涉及到您对出租业务的整体构想，从最早制定投资计划时，就应该考虑到。

出租业务是个好生意，地产投资更是很有前途。但是其中的风险多、战线长、头绪繁杂。加上又是服务业，从业人员应该考量自己的质素是否适合与人打交道。这个生意的互动性非常强，想四平八稳、四脚落地、旱涝保收、甩手掌柜，那最后一定“惊喜连连”。所以，客观地处理事务，谨慎地解决纠纷，认真地挑选租客，负责任地对待自己物业，是对业者的基本要求。

我一直在各个社区开办讲座，目的就是把我所学的、所体悟到的、所处理的各种与民租法纠纷有关的经验和教训分享给大家，使得大家受益。请关注我的公众号，关注我的朋友圈，关注我的讲座公告。

祝大家获利圆满，事事顺心。

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