2018年房市中是买买买还是卖卖卖？

2018年房市中是买买买还是卖卖卖？

罗伯特.周

    开文明义，此文为投资房地产的房东而作，不保证适用于其他人当参考。

2018年在房地产市场处于政策打压情形下是借下一个牛涨来临前的平整之机而投资买房，还是趁熊跌来临前的横盘之际赶紧卖房，这颇要花费一番心思，该如何判断？

从坏的方面去看，加拿大金融机构监管办公室OSFI已经开始施行按揭压力测试，势必因无法从银行贷款到手而把部分房屋买家赶出房市。 据载，TD银行的经济学家认为，联邦测压新规估计会打压5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。

负面影响还来自加拿大央行升息，在去年两次加息基准利率至1%后，央行升息的步伐不会停下来，已经进入快速生息通道。加国经济走好、GDP增速较高、且好过西方其他发达国家，这是不争事实。开年第一周就业数据出炉，刚刚过去的十二月份，加拿大新增就业岗位接近八万人，失业率进一步被压低至5.7%，为1976年以来最低的失业率，创下四十一年来最好的就业纪录。在此形势下，多家商业银行预测央行加息极有可能在年底达至1.5-2.0%。也就是说，最低预测今年还要提升基准利息一个百分点，平均每季度升息0.25%。

加拿大丰业银行最近报告指出：升准，将让房地产市场更加冷谈，明显增加的月供足以让业主感到按揭负担日益沉重的压力。一个不可忽视的问题在于加拿大的债务可支配收入比已经攀登上历史新高的167.8%，远远高于美国2007年房地产崩盘时的此数据。不仅投资人将收手，几乎有一半的加人对自己的债务开始担忧，40%的人表示再加息必将陷入财务困境。据最新消息，五大商业银行已经在加息的预测上看法一致，认为月中一周央行加息是大概率事件。果真如此，压抑房价推其下跌势所难免。

加拿大房地产协会（CREA）属于悲观派，其18年房市展望报告中，预测今年加拿大全国房屋销量减5.4%，房价跌1.3%。

政府对房地产市场的干预还没有结束，政策出台有待观望。特别是今年有省选，房产政策是一个非常受欢迎的话题，也是广大选民掂量票投何人何党的一把尺。自由党执政党不敢马虎，怎样讨选民喜爱，是会在政策上做文章的。底薪加钱讨好了工薪层，房产政策以打压方式为代价讨好年轻人和首买族，这不是没有可能。

坏的分析好的分析两样都有，坏的说完再说好的。

安省房市看多市，多市房市看温市。这不是我个人的观点，专家们喜欢这样观看、这样对比、这样说事，因为温哥华是比多伦多房市更火的城市。见光的数据表明，2015年8月温哥华的房屋均价是$708,500，其后一年之内涨了31%，2016年8月涨到了$933,100；但BC省府2016年8月2日开始对海外买家征收15%的转让税、出手打压房地产狂飙市场，结果到2017年1月，均价跌回$896,000； 可就在不少人唱衰温哥华房市之际，大温地区的房市复苏反弹，到去年12月份均价又回升到 $1,021,630。去年12月17日的一个周末，多伦多58房东网群邀请五家知名房地产经纪公司和地产媒体的老总举办了一场“煮酒论英雄，大咖评时势”的华山剑坛，问答过程中，加中置业集团的吉总裁也是这番借鉴温哥华房市回暖预测多伦多走势的话，政府有样学样学过了，房市有样跟样熊过了，刚需还在，回暖还会远吗？

回看一下主流英文媒体的有关报道，2016年3月多伦多的房屋均价是$688,011，尽管比前几年贵多了好多，但莫要着急，假如持有一年后把它卖掉，纯赚$228,556左右毫无问题，因为在2017年3月的“四月新政”之前夕，多伦多的房屋均价已经疯涨到了$916,567。毫不逊色大温地区，也来一个一年33%的涨幅，温哥华飙升的头把交椅让位给了多伦多。 风云突变后到8月份多伦多房屋的均价下跌至$732,292。看看这个轨迹，说房市跟样走不为错吧？那么，随后的回暖曲线是不是也会亦步亦趋呢？众人唱衰我偏涨！阿哥没情妹独靓！

你个罗伯特，莫要主观愿望地情绪化调侃我们房地产投资人。“啪”的一声惊堂木一拍，看官，且看下面理性客观地的分析。

刚需，刚需呀！加国“婴儿潮”一代虽说陆续退休，但他们的后代即“千禧”一代则已经或者正在长大成人，到了成家立业的年龄，这批人将成为买房自住的主力军。 加国统计局数据揭载，今年里加拿大25-30岁这个年龄组的人口将达到2,559,200，比5年前增加了约150,000人。毋庸置疑，他们当中的不少人将成为首次购房族。 皇家地产去年6月份的一份调查显示，这个年龄组中，只有35%的人买了房，而在没有买房的年轻人中，近70%表示会在未来5年内买房，其中近60%甚至想买独立屋！ 换句话说，高达46%的“千禧”族在不久的几年里会购买房屋。

刚需不仅源于首买族，深度分析还来自于房客你信耶不信？加拿大房屋抵押贷款和住房公司最新发布的数据显示，2016年，全国有170万家庭存在着税前收入1/3用于住房开支的“基本住房需求”问题，多伦多市将近1/5家庭因住房而感到财政紧张，居全国为首。为此，联邦政府在11月22日的“住房日（National Housing Day）”推出全国性的住房政策，希望未来十年里建设8万个廉租单位房，以减轻50万个家庭的住房负担，另还要帮助50万个家庭避免流落街头。新房建造计划和房屋建造成本都将受到此项政策的影响，而独立屋新房建造数量的相对减少和房屋建造成本的相对增加，都与房市的房价有正比关联、推其升高。

有句大陆百姓耳熟能详的习主席话：“建造房屋是用来居住的，不是用来炒的”联想到这句话是因为加拿大是一个移民国家，每年的移民难民进入加拿大是有计划增长的。这是推动房价上升的不可逆转之重大因素。据媒体报道，2004到2014年间，加拿大的海外移民数量在每年23.68万至28.1万之间。联邦移民部长Hussen说，安省是新移民在加拿大定居的第一大省，每年超过10万流入。联邦自由党政府去年11月份突然发力，三年百万移民，2016年29.6万，2017年30万，2018年31万。新移民难民无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是那些适宜居住的大中城市。

安省自由党政府去年5月劳工新政，其中分步走最低工资猛地拔涨备受瞩目；去年10月调至$11.40，今年1月跳涨至$14，明年1月再升至$15。这可不是匹配通胀而涨的让钱值钱不贬值的提升工资，而是真金实银的塞鼓荷包。于是那些众多常年在基层一线干活的高于这个底薪的蓝领老员工就要呼喊不平了，新员工凭什么一步到位接近我们长期慢慢爬升起来的薪酬水平？我们也要撑杆跳高式地长工资。等着吧，此后劳资合约到期不解决平衡问题，罢工也将多起来。蓝领白领有钱了谁还怕按揭贷款测压，买房首付我不差钱！

如同股市投资一样，房东投资人在房地产市场的买涨卖跌也将决定房价的升降。政策上可以区分管理房子不是用来炒的，但被炒过的房子还不是要用来居住，房客不住房东怎样赚钱收取投资回报？海外投资人买房的15%征税可以压抑短期投资行为，但对长期投资行为却并不一定十分有效，假若是要自住，富豪们更加不会在乎。上面讲到的“华山论剑”活动中大鹏地产的马总裁就谈到一个大陆富豪的买房做派，交待过对地域地点的要求后，告诉经纪，目标房购价上不封顶。土豪和富二代的大手笔、高价购的豪派势必点燃人性的投资疯狂临界点，温哥华房市在其打压海外买家新政出台前不是没有演出过这一出戏，多市也是你刚唱罢我上场，两地均起到推波助澜的作用。

民间对进入房市的海外买家统计数据、作用以及影响一直存有质疑，认为远远低估。我读过最新相关报道，用多伦多的房屋价格中位数的数据深挖低估的证据。发现，非居民拥有房产的价值中位数相比居民拥有房产的价值中位数要低13%（大多地区）或15.6%（多市）。这表明非居民买家群体中大多数是中高产阶层，他们投资购买的房屋是低于均价的新建公寓和独立房屋，占据了更多的可负担房产。

最后一个因素就是通货膨胀带来的房价上升，衣食住行里衣食行都涨价了，住项里的租金和房价焉能不涨？租金方面，安省政府弄了一个年度限制的百分数，它管住了租金不能胡乱涨价，可是房价在市场经济的国家里却不好弄个硬杠杠，还得随行就市。加国去年下半年经济形势出乎预料地走高，GDP月度和季度的增长甩开了西方其他发达国家，失业率下降，可物价也上去了，要用更多的钱去购买食品、交通和能源；自然地，也要用更多的钱购买过去原本不需要花那么多钱的房子，这没得商量！

归纳起来，上面提到“刚需”、“移民”、“收入”、“投资“以及“通胀”五个因素将会一如既往地催长房价。坏因素好因素综合分析需要辩证地看，即使央行明年继续加息，但皇家地产主席说，比起10年前，或是5年前，现在的按揭利率仍然不高。房市总有冷冷热热，房价也会潮起潮落。新年伊始，对于全年房市房价的走向，唱衰的人有，唱兴的人也有，就看如何下判断。

地产公司和经纪们总是要给买房人打气加油的。皇家地产（Royal LePage）的新年地产展望报告显得比较乐观，在对全国53个城市开展市场调查后，它预测加国平均房价将增长4.9％；Re/Max也发布报告作谨慎预测，今年加国平均房价将上涨2.5%。

汉密尔顿房价不跌反升似乎在验证上述的正面分析。据《金马蹄手机资讯》近日报道，汉密尔顿-伯灵顿地产协会出台12月份行情报告，汉密尔顿尽管房屋成交量下降了7个百分点，但房价却上涨了10%，目前均价为478,000加元。

说到这里，我可以为文头的问题作答。房价暂时不涨迟早会要涨、近期不涨日后总要涨；五大催长房价因素，看长远些，作长线投资，何必要等房市又火热起来后再去追涨 ？