“安省海外买家税”您能豁免吗？

“安省海外买家税”您能豁免吗？

地产经纪Helen Cen / 传媒编辑Robert Zhou

在上一期《新生活报》“地产动态”专版的“安省海外买家税您能赎回吗？”一文里，我们介绍了“安省海外买家税”是怎么回事、在海外非居民群体中有哪类身份人符合申请该项税金赎回的条件、以及申请赎回时需要向政府提供哪些文件等等。这一期里，本文接着这个话题继续向感兴趣此话题的读者奉献“安省海外买家税”您能豁免吗？

在哪些情况下非移民的海外买家税（NRST）可以得到豁免？凡符合下面四种条件里任何一个的安省海外买家是可以不用交安省海外买家税的。

1.     被列入安省OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）移民提名计划的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件。

2.     难民不用交“海外买家税”，只不过来自战争国家的难民中有钱购买房屋居住的人很少，而其他类原因的难民却又不多，可这个豁免优惠总还是给了难民类海外买家。

3.     加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有所购买物业的情况；如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业百分百地还是要交NRST的；譬如夫妻两人与岳父母或者公婆共同购买，岳父母或者公婆是海外买家，这些情况下都要交NRST。

4.     或是上述第1或 第2情况的配偶。

长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房需不需要交付“海外买家税”呢？答案是：不需要！

在安省金马蹄区域内好多早期建设起来的城市里，其市区中心多有一些商业与居住混合用途（mixed zoning and mixed use) 的物业，购买这类物业需不需要交“海外买家税”？对于这种情况是区分对待的。买家需要按比例上交住宅部分的“海外买家税”，而不需要上交商业部分的“海外买家税”，但请注意：比例的计算不是单纯以各自面积占总面积的比例计算，而是要以物业价值评估公司MPAC提供的每年更新的商业单元和居住住宅的价值分配来确定各自的比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站 Aboutmyproperty.ca上面通过输入所拥有物业的物业卷号Roll Number自动查询。

还有喜欢炒楼花的投资人，这类人会关心购买楼花什么时候上缴“海外买家税”，对此，法案规定是签合同时无需上缴，而在若干年后最终交割所购买公寓的时候上缴。

海外买家里，有好多是即将毕业、想在加拿大留下来发展和生活的留学生，或者是受到父母资助的在校留学生。对这些人，从不上缴“海外买家税”的攻略上讲，豁免的途径没有，只能是走赎回的途径， 这里分别谈谈两类情况。

大三快读完、只剩下1年多的留学生。剩下1年多的学习经历肯定不符合NRST的“自房屋交割日起在安省教育厅注册大学或大专之院校全职读书期满两整年”的赎回要求，除非继续读了其他的专业，如读硕士，那么加起来一共凑够两年还是可以的。这里需要强调。全职就读的标准是一学年内完成课程至少60%以上。两年期间转学是允许的，只要两校的学业都是全职在读即可。这类人申请赎回时，需要提供什么证明文件，请查阅上一期我们写的有关文章。

购房时在大学就读，未满两年即毕业，之后立刻开始全职工作，工作满一年。这种情况可否满足条件赎回“海外买家税”？答案是否定的、不可以！因为，法案中并没有提及两种身份可以交互转移。

不过，未满足学签或工签的条件，但能在四年内成为落地移民的安省海外买家，仍然可以凭借移民身份赎回“海外买家税”。

留学生贷款时，银行要求父母做贷款担保人，会不会影响赎回NRST的正当性？答案是：只要父母的名字不上物业产权，就不会影响赎回NRST的正当性。目前加拿大五大银行审核购房按揭贷款颇为严格，如果学生年纪过小，贷款银行往往要求父母名字注册登上产权、不能仅单单做按揭贷款的担保人。在单做购房按揭贷款担保人这一方面假如没有获得银行通过，父母成为了所买房屋的买家之一，那么，不仅不能豁免，连赎回NRST也不可能。

“海外买家税”的出台不仅仅对海外买家造成影响，毋庸置疑，这个法案对安大略省的房屋出租、信贷和买卖市场都有深远的影响。用政策性法案去引导或者干预房地产市场究竟对房地产行业的发展是好还是坏，民间和各政党之间是有不同看法的。安省自由党认为它是正面积极的，而安省保守党则认为它是负面消极的，市场应靠供需双方去平衡，而不是政府出台法规政策去平衡。现在，保守党已经上台执政，“海外买家税”究竟还能走多远，让我们拭目以待吧。

Helen Cen 岑辉

Hamilton / Ancaster 及周边地区地产 /房贷双证经纪

电话 ：289-237-8748

邮箱 ：helencenrealtor@gmail.com