权威机构对加国房地产行情的预测会被打脸吗？

权威机构对加国房地产行情的预测会被打脸吗？

罗伯特.周

自去年3月份新冠肺炎防疫开始首次封禁后，与其他各行各业深受负面影响不一样房地产行业一花独秀，第三季度全加房价大涨8.6%。【彭博新闻】曾于9月底引用加拿大民调和公共政策研究公司纳诺斯（Nanos Research）所作的调查报道称：“在‘第二波疫情’正趋向严重的时候，加拿大家庭却普遍对房地产市场越来越感乐观，约有44%的受调查者预计未来6个月他们所在社区的房地产价值将上升。”这个乐观比例，不仅是3月份全面抗疫封禁后的最高峰，也是过去7年的最高峰之一。至于担心房价会下跌的人，比例更已减少到27%。这个悲观比例也是自3月中旬以来最低的。

可偏偏就在三季度辉煌季刚过的去年10月份，唱反腔的权威机构和银行们就纷纷闪亮登场了。CMHC的大名听说过吧？没听说的可以谷歌一下就知道了。之前，CMHC在6月份的政策报告中曾表示，疫情下的失业无收入、企业倒闭或关闭、营业受限或滞停、以及移民人数大幅减少等诸多问题，都对住房市场有严重的负面影响，所以预计“未来12个月（笔者注：2020年6月-2021年6月）房价会下跌9%至18%”。当时，CMHC并因此调高了房贷保险的核保条件以降低风险。就在10月份，CMHC再次重申预测：2021年房地产市场要大跌18%！

无独有偶，业界公认权威机构的“穆迪分析”信贷评级公司（Moody’s Analytics）也是不唱兴而唱衰。它早在上述那份“纳诺斯调查”之前也发布过对加拿大房地产市场的分析报告，开宗明义地指出，加拿大房市虽在疫情中经受住了大考，但在2021年可要有大损失！

丰收季的十月里，别的没啥丰收，房地产丰收又闭眼不闻，好多银行和媒体就引用这两权威分析进行新的演绎与诠释，涨得高，就会跌得深，至少是要跌7%，这是TD银行关于加拿大全国房地产行情的当时演绎结论。在CMHC做出高达18%跌幅悲观估计的时候，风向标城市多伦多和温哥华这两地房价都有同比上涨，所以当时即使对风险敏感的贷款机构也只是预测未来12个月房价跌不出7%。

 那么去年底跌了吗？一叶能知秋，我们来看看哈密尔顿-伯灵顿房地产经纪人协会（RAHB）服务区内的2020年12月份的数据。本《新生活报》“地产动态”专版本月广告嘉宾Jojo Ma地产经纪特别奉献撰稿一篇，文中引用了RAHB的最新报告，“住宅物业的平均价格为729,853加元，较2020年11月增长1％，较2019年12月增长25.4％。”再看多伦多房地产市场，这是加拿大房地产行业的风向标城市；多伦多房地产协会TRREB报告指出，2020年12月份竟然创下新纪录：销量7,180套、同比增长64.5%，平均房价$932,222、同比上涨11.2%，而按全年计，均价为$929,699、想比2019年均价则上涨了13.5%！哈密尔顿著名地产经纪商Re/Max里有一个售房团队GOLFI,，它把哈密尔顿10个地区、Halton地区的伯灵顿和奥克威尔两市、以及多伦多地区弄了一个过去十年（2011-2020）的房屋平均售价的轨迹分析，得出两个结论。其一，十年里房价被Double双倍化，也就是说。2011年一处五十万的房屋，2020年可以售到一百万。其二，由此推算今年2021年底之前的房屋售价，没有给出具体数字，仅用文字描叙，那就是还会再创新纪录！风向标城市的多伦多与标签为全国第九大城市且安省移民宜居第二城市的哈密尔顿都有这样的房地产表现，可见加拿大全国其它各地大体上亦是如此，环比表现不同，同比却在涨；不仅涨，还有理性。相较以往，疫情下像公寓那种居住集中容易传播感染的套房就由热转冷，体现出房地产行业防疫也不马虎的样子。

这样，业内大V的未来预测就聚焦于还剩下的今年上半年了，难道房地产行情会变脸阳转阴？还是说行情本身要去狠狠地打大V的脸？回头重新审慎地再看一次那几个要让房地产市场由涨转跌、由兴转衰的影响因子。从昨天14日开始再次实行安省疫情紧急状态两个月的居家令，疫情下的失业无收入？依然没变；企业倒闭或关闭？依然没变；营业受限或滞停？依然没变；移民人数大幅减少？拟要重开且大幅增加。可见其列出的因子里反倒有一项转好、有利于房地产往上涨。

其实，除了上述CMHC所讲的影响房地产市场的几个因数外，还有三个最紧密靠谱的因数被这家权威机构弄丢了。其一，银行贷款按揭利率是否低，前一段时间与近期未来可是持续的低利率。其二，市场人气指数或者叫买卖双方的信心指数，现在也旺着很，纳诺斯的调查结论还真是挺相符现实的；假若它再做一次调查，恐怕也会得到与它去年相同的结论和乐观比例。其三，政府和行管的政策举措干预，目前没有看出有动手的迹象。

依据以上我本人提到的三条更加紧密靠谱因数分析，由不得我不下结论，要打脸啊！总不会加拿大联邦政府力抓完成全民注射疫苗、经济生活将要走向恢复正轨，且移民大门打开涌进大量新移民后，原本因需要更多更好居住房而该增长的房地产市场却南辕北撤往下Down吧？

权威机构这唱的是哪一出戏？房地产市场又咋了？摆明没应预测而行！何况原本一个移民红利的国家，新近还有一个三年123万的移民计划，总不能让新移民登陆加拿大后流落街头呀！这样一想，看来打脸权威机构之预测是铁定的将来进行时了。

唯有一种情况发生才会不至于打脸，那就是政府和行业管理机构以及银行为规避风险采取政策举措打压房地产市场过火热多泡沫，相信我，绝对会相机出手的，不是会不会的问题，而是一个哪一天的时间问题。

哈密尔顿房地产市场投资人中感兴趣交流分享者，可加我微信号robertgwzhou。