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房贷攻略1,2,3…

2018-1-17 16:03| 发布者: john888| 查看: 187| 评论: 0|原作者: Helen Cen|来自: 新生活报

摘要: 房贷攻略1,2,3… 按揭贷款申请的过程,是银行对申请人财务状况和信用状况的全面检查,只有通过了检查才能获得贷款批准。无论买房的目的是自住还是出租,在这笔地产交易中,最让人焦虑和难熬的就是申请房贷这个步骤 ...

房贷攻略123…

按揭贷款申请的过程,是银行对申请人财务状况和信用状况的全面检查,只有通过了检查才能获得贷款批准。无论买房的目的是自住还是出租,在这笔地产交易中,最让人焦虑和难熬的就是申请房贷这个步骤。讳疾忌医是没有用的,除非用现金买房。贷款申请人会本能地将贷款申请的时机拖延到最后,即,不得不申请的时候。房贷申请,面对会容易,逃避则变难。房贷申请过程一路走来,有哪些杀手在路上等你呢?

 1,收入。取得房贷批准的秘诀就是收入、收入,收入。有朋友不明白,自己有存款、股票、债券等类货币资产,甚至还有大量房产净值,为什么银行还要看收入才能批准房贷?道理是:你是向银行申请贷款,银行要看还款能力,而不是向当铺申请贷款,银行不接受除标的房产外的任何资产作为抵押物。银行可以接受的,用于支持房贷申请的收入种类很多,其中包括工资收入,奖金收入,佣金收入,临时工作收入,利息,红利,租金等,只要能证明即可。银行不接受的收入主要是资本利得,资本利得是Gain,不是income,也不接受失业保险福利等所有Benefit自雇收入、合同工收入、临时工收入、加班或奖金收入,利息和股利等不稳定收入需要证明连续性和可验证性因此需要过去连续两年的同类收入证明。受雇的工资收入,只看当期的工资单确认当年的收入水平,看前一年的T4或当下的雇主信来证明连续性和可验证性即可。买房前换新雇主没关系,但如果改变了就业性质就不行了,例如,改受雇为自雇,银行对自雇收入要看连续两年的持续性和稳定性,改了之后,本来很容易贷款,改了之后,变成一分钱都借不到了。借款人常犯的最严重错误是自雇的收入报税时科目不连续2015年收入报在T1135行,2016年报在139行,两年一平均,收入是零。不同的银行在租金收入的认定方面分歧最大,有的银行将租金收入的50%用于支持贷款,有的银行用80-90%,同一个银行在不同的场合下有的投资房用租金收入的50%,有的用90%....申请人需要不断了解各个银行的最新政策。收入,是房贷申请中最重要的因素,因为有些类别的收入要看连续两年的平均数,所以,准备买房的朋友,提前两年准备申请贷款都不算早。

2个人债务。“房子”是债务,不是资产,这里说的“房子”特指自住房。个人债务分为好债务和坏债务两类其中,自己扛的债务都是坏债务,有人帮着扛的债务才是好债务。银行在审批贷款时,对申请人的好债务和坏债务进行区分,个人收入所能支持的贷款上限受到坏债务的月供款制约,而好债务甚至可以帮助借款人拿到更大贷款金额。这就是普通消费者最难理解的房贷之谜。听到过有人质疑:为什么“别人”和我收入差不多,却贷款买了5套、6套房子,而我要换个房子都费劲,“别人”是不是收入文件造假了呢?单笔房贷的最大金额与收入直接相关多套房房贷总金额的多少,与收入+好债务这两个因素相关。坏债务包括:自住房贷款月供,汽车贷款月供,学生贷款月供,以及信用卡消费额的3%好债务,主要是指投资房的按揭贷款,因为有租客在帮着还贷款,所以是好债务。一位付清了所有坏债务的借款人,累计投资房贷款金额可以达到年收入的70倍,其中每笔贷款的金额不会超过年收入的5.5倍。70倍的来源是这样的,每套投资房的贷款金额是收入的5倍,一共买16套,累计贷款金额就是收入的80倍,去掉一些摩擦成本,达到70倍是可能的。每100元坏债务的月供,降低借款能力2.5万,这个简单粗暴的数据,需要牢牢记住。要想申请到多套房房贷的朋友,需要给坏债务减肥。

 3是首付款。房贷是银行给的杠杆,要撬动房地产,还需要一个支点,这个支点就是首付款。买50万的自住房,最低首付2.5万,买100万的自住房最低首付7.5万,而买100万以上的房产无论自住还是出租,首付款比例最低20%。只要是投资目的,最低首付比例20%。银行监管当局颁布实施的新B20在新闻发布稿里提到了两个内容:1.提高压力测试的利率;2.禁止叠加贷款,即,同一套房产贷款比例不能超过80%,严禁不同金融机构给目标房产的贷款总额超过房价的80%。因此,银行将对首付款来源进行严查,买房前的账户大额入账项目需要解释来源。现有房产refinance套现的资金可以合理合法用作下一套房子的首付款。

 

4是信用记录。有没有还款习惯,以前借钱有没有好借好还,都写在信用记录报告上了。买房下Offer之前,一定要知道自己的信用记录情况如何,即使你没有拖欠过债务,其他人的粗心可能也会让你的记录张冠李戴,因此,不可不察。

5是房产是否符合银行的要求。例如,居住面积太小,大麻屋,群租屋,有非法建筑,不符合区化(zoning)要求,带酒店的公寓楼,转让了第二次的楼花等,都是银行拒绝贷款的物业。买家要找熟悉各个银行政策的地产经纪咨询。

很多人在买房大计上壮志未酬,倒在房贷路上,是因为不了解房贷的本质,银行对收入的认定方式,以及银行对好债务和坏债务的不同态度。励志做地产投资和准备买自住房的朋友,要做好功课。最好有房贷的预批在手,避免下Offer后到处找贷款碰壁的痛苦经历。心中有剑,手中无剑,是空谈;心中无剑,手中有剑,是浪费;心中有剑,手中也有剑,才无惧贷款路上的杀手。

Helen Cen

Right At Home Realty Inc., Brokerage

289-237-8748

helencen.com

 

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